確定測量とは？不動産売却で確定測量が必要になるケースについて

不動産売却は複雑で時間がかかるうえに、多くの書類が必要な手続きです。確定測量はそんな書類のひとつ「境界確認書」の作成に不可欠な作業です。確定測量は「境界確定測量」ともいい「正しい境界を測量する」ことと「測量結果を登記できる」ことが特徴です。今回は、不動産売却で確定測量が必要なケースについて解説します。

なぜ必要なの？売却前に確定測量を行う意味とは

確定測量は土地売買や、相続時に活躍する測量方法です。測量の中でも「正確性」「合意性」に重点を置いた方法で、多くの立ち合い人のもと、隣地との境界線を明確にするのが特徴です。名前の通り、土地の境界線が「どこからどこまでなのか」の確定を目的としています。

土地の境界といえば、塀や垣根がその役割をもつように思われがちですが、塀や垣根は自然災害が原因で本来の境界とはズレてしまっていたり、もともと誤った位置に設置されていたりと曖昧な一面もあります。

ズレが生じた境界線をもとに不動産売却をおこなえば、トラブルに発展することは時間の問題です。実際の面積よりも塀や境界杭が隣地にはみ出していたらクレームにつながってしまいますし、逆のパターンだと所有者にとって経済的な不利益につながります。

このような事態を招かないよう、不動産の面積を正しく評価するために有効なのが「確定測量」です。確定測量は、さまざまな立会人とともに土地の境界を決めます。

測量を担当する測量士や土地家屋調査士だけでなく、隣地の所有者や行政の立会人などと一緒に、行政の図面を基にして、土地の境界をすみずみまで丁寧に見定め、すべての境界を正しく「確定」させます。

確定測量で作成される書類には、土地の所有者と、隣地の所有者が、その内容に合意した上で署名・捺印します。

すべての境界が確定している図面をもつ土地なので、境界による争いが発生するリスクがない、信頼性の高い土地であることを買い手に示せます。確定測量することは、土地の面積をめぐる将来的なトラブルを避けるだけではなく、購入希望者が売主を信頼し、安心して土地を購入できるというメリットを生みます。

不動産売却において、土地の境界を確定する義務はないものの、境界が確定していない土地を好んで購入する買主は一般的にいません。そのため、不動産売却する際には原則として確定測量をおこなうことになります。

市街地など資産評価の高い土地を所有する場合には、土地の境界や面積を正確にすることで、売却額のアップにつながる可能性もあります。ただし、土地の価値よりも確定測量費が高額になる場合は、測量の旨味がありません。

とくに地方の場合は地価が低く、土地が広大であればそれだけ測量に時間と手間がかかるため、コストが高くつきがちです。土地の売却費よりも確定測量費の方が高くなっては本末転倒ですので、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。

確定測量にかかる費用と依頼先

土地を売却する際に使用する測量図には3種類あります。簡易的な測量による「現況測量図」、法務局で取得できる「地積測量図」、そして最も厳密な測量による「確定測量図」です。

名前からもあきらかなように「確定測量図」は確定測量で作成します。厳密に測量を行う分、他の測量図に比べて作業にかかる時間も費用も多くなります。

土地の面積や形状、隣地の所有者の協力度合い、測量士や土地家屋調査士の手配状況などによってケースバイケースですが、作業期間は最低でも1～3か月程度かかります。そのため不動産売却のスケジュールに余裕を持って準備することが求められます。

確定測量には多くの作業工程があり、さまざまな人が作業に携わるため、かかる費用は安くありません。売却予定地の所在条件にもよりますが、確定測量にかかる費用は、おおよそ50万円～100万円程度です。

土地が河川や国営公園といった政府の所有する国有地（官有地）と接している場合には、調査費用が高くなりがちです。これは測量の工程で、国や行政の確認（官民境界査定）が必要となるためです。確定測量は不動産登記をともなう測量のスペシャリストである土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士は最寄りの都道府県の調査士会の公式サイトで探せます。土地を管轄する法務局で紹介してもらうことも可能です。

確定測量の流れ

確定測量を土地家屋調査士に依頼してからの作業の流れを紹介します。最初は必要な書類を揃えることから始めます。法務局や市町村役場で、地積測量図・建物図面・共同担保目録・登記簿謄本・公図など、土地情報を収集します。

次に隣接する土地の所有者や行政担当者に連絡を取り、測量実施の了承を得て、日程調整します。

その後、現地で事前調査をおこない、現況測量図を作成します。事前調査が終わったら、いよいよ確定測量です。土地の境界を確定する際には、土地家屋調査士、隣接する土地所有者、そして依頼者が立ち合い、境界杭を設置します。

境界杭が既に設置済みで、かつ位置にズレがなければそのままです。次に確定した境界をもとに境界確認書を作成します。この書類は2通作成され、それぞれに依頼主と隣地所有者が署名・捺印し、1通ずつ所有します。最後に登記申請することで、作業完了です。

まとめ

確定測量は土地を売却する際に使用する3種類の測量図のうち、もっとも厳密な「確定測量図」を作成するために行う測量です。土地の所有者、隣地の所有者、測量士、土地家屋調査士などが立ち会い、合意の上で、土地の境界を明らかにします。

確定測量で土地の正しい境界・面積・価値を明確にできるので、土地をめぐる売却後のトラブルを防げます。確定測量の費用は、売却予定地の広さや所在条件にもよりますが、おおよそ50万円～100万円程度です。立会人の日程調整などの都合上、作業に数カ月ほどかかる場合もあるので、余裕を持ってスケジュールを組むことをおすすめします。