不動産売却時にかかる税金とは?計算方法や具体的な節税対策についても解説!

公開日:2022/11/15  最終更新日:2022/11/08


不動産売却にとって避けて通れないものが税金計算です。特例などが数多く存在しており、どれをどう計算したらよいのか頭を悩ませる人が多いでしょう。今回は、そんなお悩みを持っている方のために、売却時にかかる税金の種類やその計算方法、さらには節税対策についても解説します。これを読んで不動産の税金の基本をマスターしましょう!

不動産売却時にかかる税金の種類

まずはどんな種類の税金があるのかまとめてみていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た場合にかかってくる税金です。正確には譲渡所得税とは所得税と住民税に分類されますが、2つをまとめて譲渡所得税と呼ばれるのが一般的です。

登録免許税

登録免許税は、簡単にいえば不動産の名義変更する際に支払う税金です。いくらの税金を納めるかは、名義変更が必要となった原因によって税率が変わってきます。

印紙税

最後に印紙税についてご紹介します。不動産を売却するには売買契約書を作成しなければなりません。印紙税は商業取引に関連する文書(契約書)に対して課税されるものです。不動産売買契約書も対象に含まれており、法律で契約書には収入印紙を貼り、印紙税を納めることが決められています。

不動産売却時にかかる税金の計算方法

3つの税金がかかってくると分かったところで、次にそれぞれがいくら支払う必要があるのか具体的な計算方法について見ていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税の計算方法を知るには、まず譲渡所得とは何かについて理解しておかなければなりません。譲渡所得とは、次の式で表されます。

「譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用」

簡単にいい換えると、売却金額から
①当初不動産を買うために支払った金額
②売却するためにかかった費用を差し引いた金額
が、譲渡所得です。

つまり、仮に不動産が1億円で売却したとしても、購入した際に1億円以上の金額を支払っていれば譲渡所得はなし(マイナスには課税されないのでゼロと考える)ということになります。譲渡所得について理解が深まったところで本題である譲渡所得税の計算方法に話を移しましょう。

ここで注意すべきなのは、不動産の保有期間によって税額が変わってくる点です。その保有期間の境目は5年で、保有期間5年以下の場合の売却を短期譲渡、5年超の場合を長期譲渡と呼びます。それぞれの税率は、短期譲渡の場合は39.63%、長期譲渡の場合は20.315%となります。なぜ短期の方が高い税率になるかについてはいくつか理由がありますが、一番の理由は短期譲渡が行われるのは投資目的の人が値上がり益を狙っている場合が多いからです。

逆に長期譲渡の場合、住み続けていた家が手狭になった場合や高齢になり駅近に引っ越したい場合などが考えられ、値上がり益を狙った売却はそれほど多くはないでしょう。値上がり益を狙った売買は健全な不動産流通の妨げになる場合もあります。そのため、短期売買に一定の抑制を加える目的で税率が高く設定されているのです。まとめると、譲渡所得税には保有期間によって2種類の税率があり、5年超の長期譲渡では「譲渡所得税=譲渡所得×20.315%」、5年以下の短期譲渡では「譲渡所得=譲渡所得×39.63%」でそれぞれ求められます。

登録免許税

登録免許税の金額は先述のようにその原因によって変わってきます。

原因は大きく分けて3種類あり、
①売買
②相続
③贈与・競売等
となっています。

この記事では売買を前提として話を進めますが、原因によって税率が変わってくることは覚えておいてもよいでしょう。

本題の売却時の税金計算ですが「不動産の価格×20/1,000」で計算されます。ここでの不動産価格とは物件を売却したときの金額ではなく、固定資産税台帳に基づく評価額である点に注目しましょう。固定資産税台帳とは役所が固定資産税を課税するときの基礎にしている不動産価格です。つまり、どんなに不動産が高い金額で売れようが、登録免許税は影響を受けることはありません。

印紙税

不動産売買の場合、いくらの印紙税を支払うかはその売買価格によって細かく分けられています。たとえば、1,000万円超5,000万円以下の売買金額であれば印紙税は1万円、5,000万円超1億円以下であれば3万円となります。

不動産売却時の節税対策

ここまで見てくると、不動産売却にはかなりの額の税金を納める必要があると分かるでしょう。しかし、一方でさまざまな控除などが存在し、それをしっかりと知っておけば上手に節税できる分野でもあります。

マイホームの3,000万円特別控除

まず知っておきたいのはマイホームを売却する際に適応できる特別控除です。マイホームに住まなくなってから3年以内に売却する、買主が縁故など特別な関係にないなどいくつかの簡単な条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円が控除できます。

計算式で表すと「譲渡所得税=(譲渡所得-3,000万円)×税率」となり、かなり大きな節税効果が期待できます。

10年を超えて保有したマイホームでは軽減税率が適用される

マイホームに関してはさらに嬉しい施策があります。それは10年を超えていた場合は3,000万円の特別控除に加えて、税率についても低くなるのです。具体的には、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については通常20.315%である税率が14.21%に引きさがります。

売却時の節税対策はほかにもたくさんある

今回はマイホーム売却を検討している方向けに、とくに使い勝手のよい節税方法を2つご案内しました。しかし、節税につながる政府の施策はほかにもたくさんあります。ただし、適用条件が限られている場合が多く、実際に適用されるかどうかは不動産業者や税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

まとめ

今回は不動産売却時にかかってくる税金についてお話ししました。売却時には、譲渡所得税、登録免許税、印紙税の3つがあり、それぞれ売却金額や保有期間などによってさまざまな税率が適用されます。また、支払う税金を安く抑えることができる国の施策も数多く用意されており、上手に活用できれば納める税金を大きく減らすのも可能です。不動産に関わる税金は適用条件も非常に細かく決められており、実際に自分が対象となるかについてはしっかりと専門家に相談してから売却を判断するようにしましょう。

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