不動産売却時の物件調査とは何？目的や流れを紹介

不動産売却時の物件調査は、売却する物件の価値を評価し、詳細を確認する重要なプロセスです。この調査の目的は、適切な価格設定や売却戦略の立案、法的なトラブル回避などです。一般的な流れは、物件の評価や検査、法的な書類の確認、周辺環境の調査など。本記事では、さらにくわしく物件調査について解説します。

不動産売却時の物件調査とは何か

不動産売却時における物件調査とは、物件の価値や状態を評価し、売却プロセスに必要な詳細情報を確認する重要なステップのことを指します。

この調査は、単に物件の外観や内部を見るだけでなく、法的な観点や周辺環境なども含まれます。これは物件の売却価格を正確に決定し、円滑な取引を進めるために欠かせない作業です。

物件調査の概要

物件調査の概要として、ひとつ目は現地でおこなう調査です。

これは、物件自体の外観や内部の状態、設備の機能性などを評価する調査です。また、周辺地域の状況や利便性、交通アクセスなども考慮されます。これらの情報は、購入希望者や不動産業者に提供され、物件の魅力や問題点を正確に伝えるための基礎となります。

ふたつ目は、現地だけでなく、役所や法務局などでの調査です。この部分では、土地や建物の所有権、登記簿の記載内容、建築基準法や都市計画法に基づく規制事項などが確認されます。

さらに、建物の建築許可や利用制限、借地権の有無なども重要な要素です。これらの情報は、物件の売買契約を正当かつ法的におこなうために不可欠なのです。

物件調査の目的

物件調査の目的は、対象の物件に適正な価格をつけることです。

物件の状態や法的な制約、周辺環境などの情報を総合的に考慮し、市場価値や需要と供給のバランスを考慮して適切な価格を設定します。これにより、売主は適正な価格で物件を売却でき、買主は適正な価格で物件を購入できます。

また、価格の適正性が明確になることで、売買の交渉や契約締結が円滑に進み、トラブルや紛争のリスクを軽減できます。

物件調査の流れ

物件調査の流れは、さまざまなステップを経ておこなわれます。

まず、物件概要の聞き取りです。これは、売主や不動産業者から物件に関する基本的な情報を収集する段階です。物件の所在地や面積、建物の構造や設備、周辺環境などについての情報が収集されます。次に、現地調査がおこなわれます。

これは、実際に物件現場を訪れて、建物の状態や周辺環境を詳細に調査する段階です。建物の外観や内部の構造、設備の状態、および周辺地域の利便性や安全性などがチェックされます。このとき必要に応じて、専門家による建物検査もおこなわれることがあります。

その後、法務局調査がおこなわれます。これは、物件の所有権や登記簿の記載内容などを確認するための手続きです。法的な権利関係や抵当権の有無、建物の利用制限などが調査され、物件の所有者や登記内容の正確性が確認されます。

さらに役所調査も重要なステップです。これは、市区町村役所や都道府県庁などでおこなわれます。役所からの情報提供や建築基準法、都市計画法に基づく規制事項などが確認されます。また、建築許可や建物の用途制限、借地権の有無なども調査されます。

さらに、インフラ施設の調査もおこなわれます。これは、物件周辺の公共交通機関や道路、学校や病院などの施設の有無やアクセス状況を調査することです。これらの情報は、物件の魅力や利便性を客観的に評価するために重要です。

最後に、市場での取引事例調査がおこなわれます。これは、同様の物件や地域で過去におこなわれた取引や市場動向を調査することです。これにより、物件の市場価値や適正な売買価格を判断するための参考情報が得られます。

以上が物件調査の一般的な流れです。これらのステップをクリアすることで、物件の詳細な情報や市場価値を正確に把握し、円滑な売買取引を進められます。

物件調査時の注意点

物件調査をおこなう際には、いくつかの注意点があります。

まず、物件によって調査内容が異なることを理解する必要があります。たとえば、一戸建て住宅とマンションでは、建物の構造や設備、管理規約などに違いがあります。そのため、物件の種類や特性に応じて適切な調査方法やポイントを考慮することが重要です。

また、売主の本人確認は慎重におこなわれることがあります。不動産取引においては、売主が物件の所有者であることを確認することが不可欠です。これにより、不正な売買取引やトラブルを未然に防げます。

そのため売主は、本人確認調査がしつこいなどと思わずに協力する必要があります。さらに、法令による制限がないかを確認することも重要です。物件調査の際には、建築基準法や都市計画法などの法律や規制に従って物件の状態や利用可能性を確認する必要があります。

違反や制限がある場合には、適切な対処や調整が必要となります。そして、権利関係をしっかりと把握することも重要です。物件の所有権や借地権、抵当権などの権利関係を正確に把握することで、売買契約や登記手続きにおいて問題が発生するリスクを最小限に抑えられます。

これには、法務局での登記簿の確認や契約書の内容確認などが含まれます。

まとめ

不動産売却時の物件調査は、売主と買主の双方にとって重要なステップです。物件調査の流れはさまざまであり、現地調査や法務局調査などが含まれます。しかし、物件によって調査内容が異なることや、売主の本人確認や法令による制限、権利関係の確認など、注意が必要です。慎重な物件調査を通じて、適正な価格設定や円滑な取引が実現され、信頼性のある不動産市場が形成されることを期待します。